【今月のFP情報コラム】月々の負担を抑えて都心マンションが買える！「期日一括返済併用型住宅ローン」とは（2026年11月）

2026年11月10日（火）

　近年、都心部を中心としたマンション価格の高騰や金利の上昇に伴い、住宅ローンの返済が家計を大きく圧迫するケースが目立っています。返済期間を最長50年に延ばす「超長期ローン」も登場しましたが、完済時の年齢制限があるため、利用できるのは一部の若年層に限られているのが現状です。

　一方で、ライフステージの変化に応じて家を売却し、柔軟に住みかえる「資産」として住宅を捉える価値観も広がっています。

　こうした背景から毎月の返済負担を抑えつつ、多様な住みかえニーズに対応する新しい仕組みとして、「残価設定型」や「期日一括返済併用型」などの新しい住宅ローンが開発されました。返済負担を軽減できる反面、利用にあたっては通常のローンとは異なる特有のリスクや注意点があります。今回は、「期日一括返済併用型」について解説します。

まずは、金利上昇がもたらす基本的な影響

■ 返済額の増加

　金利が高くなると利息の割合が増え、同じ借入額でも毎月の支払いやトータルの負担が重くなります。例えば、下表のケースでは、金利0.5％の上昇で、総支払額は約518万円も増加します。わずかな金利差が将来の家計にどれほど大きな負担を与えるか、この試算からも明らかです。

【借入額：5,000万円　返済期間：35年　元利均等返済（ボーナス払いなし）※諸費用は含みません】

■　借入可能額の低下　

　審査時の返済負担率が変わらないため、金利が上昇すると個人が借りられる最大融資枠は縮小します。

■　固定金利への直撃　

　すでに全期間固定金利で契約中の場合は、完済まで適用金利が変わらないため、市場金利や日銀の利上げによる影響は受けません。固定期間選択型（10年固定など）の場合、固定されている期間中は、金利や返済額に影響はありませんが、固定期間が終了するタイミングで、その時点の金利水準（変動金利または新たな固定金利）で再選択が必要となり、その時点で返済額が上がる可能性があります。

■　変動金利のルール　

　住宅ローンの「5年ルール」と「125%ルール」は、変動金利で元利均等返済（毎月の返済額が一定の方式）を選んだ際に、金利が急上昇しても毎月の支払額が急に増えないようにするための激変緩和措置です。

　5年ルールは、金利がどれだけ上がっても5年間は毎月の返済額を一定に据え置く仕組みです。そして125%ルールは、6年目に返済額を見直す際、新しい返済額をこれまでの1.25倍（125%）までを上限とする仕組みを指します。

　これらのルールによって毎月の支払額は守られますが、金利が上がった分の利息が免除されるわけではありません。返済額に占める利息の割合が増えると元金が減りにくくなり、最悪の場合、元金が全く減らない「未払利息」が発生するリスクがあります。未払利息は最終期日などに一括精算する必要があるため、結果として総支払額が膨らみます。また、このルールを採用していない金融機関もあるので注意しましょう。

期日一括返済併用型住宅ローン（ハイブリッド型住宅ローン）とは

　このローンの特徴は借入額全体を「期日一括返済型」と「通常返済型」の2つに分けて返済することです。借入元金の一部（通常は担保評価額の50％程度）を最終回（期日）にまとめて一括返済し、残りの元金を毎月通常の返済（元利均等または元金均等）で返済します。

　毎月の支払いは「分割返済分の元利金」と「一括返済分の利息のみ」で構成されるため、月々の負担が軽減されます。ただし、毎月の負担が軽い反面、最終回（期日）には据え置いた元金を必ず一括で支払わなければなりません。そのため、その時に数千万円規模のまとまったお金をどうやって用意するか（家を売る、自己資金を貯めるなど）を最初からしっかり計画しておくことが大切になります。

期日一括返済併用型住宅ローンの利用条件

期日一括返済併用型住宅ローンのメリット

　最大のメリットは、毎月の返済額を抑えつつ、将来のまとまった資金で効率的に完済を目指せる点です。月々の負担が軽減されることで家計にゆとりが生まれ、教育費や日々の生活費といった現在の支出に資金を回しやすくなります。この据置分の元金を一括返済する手段としては、将来の物件売却だけでなく、退職金の充当や月々の返済が減って浮いたお金を資産運用に回して返済原資を準備するといった多様な選択肢があります。

　また、必ずしも35年後まで待つ必要はなく、10年後や20年後といった中短期のタイミングで売却し、一括返済して住み替えることも可能です。また、融資期間が最長35年のため、年齢制限で50年超長期ローンを組むことが難しい方でも利用できる仕組みになっています。

期日一括返済併用型住宅ローンのリスクとデメリット

　退職金の減額や物件の価値下落によって一括返済分の資金が不足する可能性があるというリスクがあります。購入時に資産価値の維持が見込めるエリアや物件を選んだとしても、将来にわたってその価値が保証されるわけではありません。例えば、5,000万円の一括返済が必要な時期にマンションが4,000万円でしか売れなかった場合、差額の1,000万円を自己資金から持ち出さなければならなくなります。万が一返済が滞れば、最悪の場合、高齢期に多額の債務を抱えたまま住まいを手放すことになりかねません。

　また、毎月の返済額を低く抑えられる一方で、総支払額が通常よりもかなり大きくなってしまうというデメリットがあります。元金の一部の返済を満了期日に先送りするため、借入期間中の元金の減り方が非常に遅くなります。先送りにした元金に対しても融資期間中利息が発生し続けるため、最終的な総利息額が膨らみます。

残価設定型と期日一括返済併用型との違い

　最大の違いは、将来の物件価格（残価）が保証されるかどうかです。残価設定型は一定期間が経過したあとに一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）などが、設定された残価で住宅を買い取る仕組みになっており、将来の資産価値をある程度保証するセーフティネットが存在します。一方、期日一括返済併用型住宅ローンにはそのような将来価値の保証がなく、将来、マンションの市場価値が下がってしまっても、据え置いた元金の一部は全額借主が自力で返済しなければならず、価格下落リスクや精算の負担はすべて購入者側が負うことになります。

「残価設定型」についてはこちら【「家も残クレ」の時代？『残価設定型住宅ローン』について（2026年3月）】

https://www.39asset.co.jp/blog/2026/03/002281.html

　市場環境の厳しさが伴う現代において、期日一括返済併用型住宅ローンは月々の負担を軽減する現実的な手段となり得ますが、それは将来への「リスクの先送り」という側面をあわせ持っている点に注意が必要です。

　目先の支払額に惑わされることなく、自身のライフプランを見据えて将来の一括返済資金を確実に準備できるよう、余裕を持った長期的な返済計画を立てることが重要になります。