【今月のFP情報コラム】自宅を売っても住み続けられる？「リースバック」の基本と注意点（2026年7月）

2026年07月07日（火）

　「住み慣れた我が家を離れたくない。でも、まとまったお金が必要になった......」人生には、教育資金、医療費、住宅ローンの返済、老後資金、あるいは事業資金など、急にまとまった資金が必要になる局面があります。

　しかし、自宅を売却して資金を作るとなると、引っ越しや環境の変化、周囲の目が気になり、二の足を踏んでしまう方も少なくありません。そんな「家を売りたいけれど、引っ越したくない」という悩みを解決する手段として、注目を集めているのが「リースバック」です。しかし、便利なサービスとして広まる一方で、トラブルも増えています。

　今回はリースバックの仕組みと持ち家という大きな資産を手放す前に、確認すべき注意点を解説します。

リースバックの仕組みと特徴

　リースバック（正式名称：セール＆リースバック（Sale & Leaseback））とは、自宅（持ち家）をリースバック業者に売却してまとまった現金を得たうえで、売却後はその売却先に家賃を支払うことでそのまま同じ家に住み続けられる不動産取引の仕組みです。

　売却してしまうので所有権はなくなりますが、条件次第では将来的に買い戻せることもあります。

出典：国土交通省【住宅のリースバックに関するガイドブック】

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001489269.pdf

リースバックのメリットとデメリット

　リースバックの最大のメリットは、住み慣れた我が家を離れることなく、短期間でまとまった資金を確保できる点にあります。一般的な不動産売却では引き渡しと同時に退去しなければなりませんが、リースバックであれば生活環境を変える必要がありません。そのため、近所の人や周囲に自宅を売却した事実を知られにくく、プライバシーを守れるという利点もあります。

　さらに、住宅ローンの残債を一括返済して毎月の負担を軽くしたり、老後の生活資金や事業資金、医療費といった急な出費に充てたりすることも可能です。また、不動産の所有者ではなくなるため、毎年課税される固定資産税や都市計画税、マンションの場合の修繕積立金といった維持費の支払いがなくなるというメリットもあります。将来的に資金に余裕ができた場合には、売却した自宅を再び買い戻すことができる契約（買戻権）を盛り込める点も、通常の売却にはない特徴です。

　一方で、リースバックには資産価値や費用の面でいくつかの注意すべきデメリットがあります。まず、自宅の売却価格が市場の相場よりも安くなる傾向があり、一般的には市場価格の7割～8割程度での買い取りとなるケースが多いようです。その反面、売却後に支払う毎月の家賃は、売却価格をベースに算出されるため（売却価格が高いほど、家賃も高くなるのが基本原則）、周辺の賃貸相場よりも高く設定されることが珍しくありません。

　また、賃貸契約が「定期借家契約」の場合、契約期間が満了した際に貸主側の意向によっては契約更新ができず、最終的には退去を迫られるリスクを含んでいます。さらに、名義が完全に他者へ移るため、将来的にその不動産を子供や親族に資産として相続させることができなくなる点や、リフォームなどを自分の意思だけで自由に行えなくなる点もあらかじめ理解しておく必要があります。

リースバックの利用時の注意事項

●契約内容は必ず確認する

　リースバック契約の契約書は、「売買契約書」と「賃貸借契約書」の2種類で構成されます。トラブル防止のために契約書の内容をよく確認して、納得したうえで契約を締結しましょう。契約書の主な記載内容は以下の通りです。

　リースバックは自宅を売却する「不動産売買契約」になるため、法律上クーリングオフの対象外で、契約を解約する場合、高額な違約金を求められることもあります。また、「買戻し」は当然の権利ではないため希望する場合は、口約束ではなく、契約書に具体的な条件を記載してもらうことが重要です。契約書の内容は隅々まで確認し、不明な点は遠慮なく確認し、回答は書面でもらうようにしましょう。

●提示された価格について、信頼できる業者で複数社比較検討する

業者により「売却価格」「家賃設定」「賃貸契約期間」などに大きな差が出ます。必ず複数社の査定額を比較し、「売却価格」や「月々の賃料」が適正か（相場から大きく外れていないか）、また仲介手数料や更新料などの諸費用を含む総コストを比較し、手元に残る資金と毎月の支出のバランスを見極めることが重要です。

●無理のない資金計画を立てる

　リースバックは、売却によりまとまった資金が手元に入りますが、月々の家賃の支払いは続きます。リースバック利用後の月々の賃料は、周辺相場より高めになるので、「売却代金（受け取る金額）」と「総支払額（賃料として払う金額）」を比較し、年金や毎月の収入、生活費、老後資金を考慮し、長期的な収支シミュレーションをして毎月の家賃負担が適正なのかどうかを確認しましょう。

●事前に家族に相談する

　将来の相続トラブルや、家賃の支払いが困難になった際の生活への影響を考慮すると、事前に家族へ相談しておくことをおすすめします。また、リースバックではなく「通常の売却」や「融資（リバースモーゲージ）」など他の手法が適している場合もあります。他の手法と十分比較検討をし、ご家族や複数の専門家に相談をしてご自身のライフプランに合った条件・手法を選びましょう。

リースバックとリバースモーゲージの違いとは？

　現在お住まいの自宅をもとに資金を得る方法として「リースバック」のほかに「リバースモーゲージ」があります。

出典：国土交通省【住みながら生前などに売却する仕組み（リースバック・リバースモーゲージ）】

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001753628.pdf

　どちらも「今住んでいる自宅を手放さずに、まとまった資金を調達できる」方法ですが、具体的にどのような違いがあるか確認しましょう。

金利上昇の影響は？

　リバースモーゲージの金利は、適用金利を半年ごとなどに見直す変動型が一般的なため、将来金利が上がれば利息負担が増加します。現在、民間の金融機関のリバースモーゲージの金利の相場は概ね2％台後半〜4％台で、住宅ローンよりやや高めに設定されています。

　リバースモーゲージは、生存中に元本を返済せず、利息のみを支払う仕組みのため、繰り上げ返済を行わない限り、元本は減らないまま据え置かれます。そのため、金利が上がるとダイレクトに毎月の負担へ影響します。さらに、元本据置期間が長引くほど、その元本に対して毎日少しずつ発生していく利息が積み重なり、長生きするほど最終的に支払う総利息額が大きくなります。

　一方、リースバックは、自宅を「売却」するため金利変動の影響を直接受けません。しかし、金利が上がると不動産会社などの事業者が資金を調達するコストや投資リスクが高まるため、間接的に影響を受ける可能性があります。そのため、将来の金利変動を見据えて、自宅の買取価格を低めに設定する傾向や契約更新のタイミングで家賃の値上げを打診されるリスクがあります。

　どちらの場合も、現在の支払額や状況だけで判断するのではなく、金利が上がることも想定して確認しておくことが大切です。