不動産投資（リート）について＜後編＞

2019年05月31日（金）

　投資対象としてはオフィスビルや住宅（賃貸マンション・アパート）、商業施設（チェーンストア・ショッピングセンター）、　物流施設、ホテルなどがあり、リートによって投資対象が違います。

　総合的に各用途の物件に投資しているリートもあれば、住宅や物流施設、ホテルなどの用途別に特化しているリートもあります。

　それぞれ種類によって価格水準、家賃水準、需給動向などは違います。不動産全体市況、用途別の市況、組み入れ物件の利回りによって、個々のJリートの価格や利回りが影響を受けることになります。

　全体の値動きを示す東証REIT指数がありますが、これは日本株で言えばTOPIXのようなものです。

東証リート指数.gif

　　出所：ファクトセットよりありがとう投信作成

　Jリートの特徴としては、債券よりも高い利回りであり、家賃収入をベースにしているので安定的なインカムを得られる点に魅力があります。家賃収入はオフィスビルや住宅で考えるとわかりやすいと思いますが、数年単位で更新される上に賃料の引き上げも引き下げも賃貸借契約の性格上、更新時に当初の家賃水準から大きく変えることは難しいのが現状です。この点は同じインカムゲインでも金利水準で利回りが変化する債券や業績によって変動しやすい株式の配当金との大きな違いの一つです。

　日銀の異次元金融緩和、マイナス金利政策によって10年物長期国債利回りもマイナス圏に低下する中で、少しでも利回りが欲しい機関投資家にとって、リートは魅力的な投資対象になります。また、マイナス金利はリートにとっても低金利で金融機関から資金調達して新規物件の取得ができるので有利に運用することができるようになります。特にリスク管理の観点から株式への投資比率を増やせない年金基金や金融機関にとっては投資対象として債券の受け皿にもなっているようです。

　このように現在の投資環境は、低金利である上に投資資金も流れ込んできており、さらに日銀も金融緩和の一環として年間900億円を目標にJリートを購入している追い風が吹いている状況でアベノミクス以降、東証リート指数も50％以上上昇しています。例えば、Jリートが投資対象としているオフィスビルは足元で空室率が過去最低水準にまで下がっており、募集賃料も上昇傾向を示しています。他の用途である住宅や物流施設などでも賃料が上昇傾向にあります。また、首都圏の新築分譲マンション平均価格も2018年に約6000万円になり、2012年の4500万円台から30％以上、上昇しました。

　インカムも安定的に入ってくるリートは、株式と債券の中間であるミドルリスク・ミドルリターンとも考えられますが、注意が必要です。景気後退し、不動産市況が悪化すれば、インカムである家賃収入は変わらなくても、価格が大きく下落してしまうリスクがあることを覚えておく必要があります。Jリートは、国内の景気動向、金利水準、金融緩和動向の影響を大きく受ける可能性があります。リーマンショックのような世界的な金融危機が起こった場合の影響度は、不動産より価格変動リスクが高い株式と同じかそれ以上になる可能性があることに注意が必要です。

　例えば、バブル経済のときの不動産バブルやリーマンショック前の不動産プチバブルが崩壊した際には、投資資金が一気に引き上げて不動産は投げ売り状態になり価格は暴落したので、その影響が非常に大きかったのは皆さまご存知の通りです。　

　このように不動産は、大きく下がるときは株式並みに下がる一方で、株式のように長期投資で、世界経済の成長、企業の利益成長の恩恵を享受して持続的に大きく成長していくことを目指すのではなく、あくまでも安定的なインカムの獲得を目指していくものになります。リターンはある程度限定されていて、金融危機時のテールリスクは株式と同じであるハイリスクな商品とも言えなくはありません。

　また、Jリートに投資する場合は投資対象である日本の不動産市場の今後の動向がどうなっていくかを考える必要があります。特に長期投資する場合、日本の人口減少や空き家の増加など大きな社会問題が今後の不動産価格や家賃水準に影響を与えることを避けて通ることはできません。

　リートのメリットは、株式や債券とは異なる収益源泉による分散投資効果、安定した家賃収入によるインカムゲイン、長期的なインフレヘッジ効果を、複数の不動産へ投資する金融商品として、小口から投資できることにあります。

　資産運用への活用を考えた場合は、長期投資を前提に内外のリートを一定割合保有して分散投資効果を得るか、景気動向や不動産市況を判断しながら、比較的短期中期で不動産の安い時期に投資して過熱感が出て来たら売却して、また安くなったところで投資を再開していく方法が考えられますが、投資タイミングの判断の難しさがあるのでリスクも大きくなります。

　以上、見てきました通り、将来に向けた資産形成においては、あくまでもコア資産は基本4資産である内外の株式や債券を中心に運用し、リートはオルタナティブ投資としてサテライト資産の位置づけにするのが無難であると考えます。

　最後になりますが、ありがとうファンドは、不動産（リート）へは投資しておりません。

　弊社では、引き続き世界経済の成長の恩恵を享受すべく、株式を中心に景気動向にあまり左右されずに持続的に安定的に利益成長していける質の高いビジネスを展開している企業を厳選している投資先ファンドに国際分散投資することにより、相場下落局面でのダウンサイドリスクを抑えながら長期で安定的な運用パフォーマンスを目指して参ります。