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不動産投資(リート)について<前編>

2019年05月31日(金)

不動産投資(リート)について<前編>

 皆さま、いつもありがとうございます。マーケットは相変わらず米中貿易摩擦の影響に一喜一憂する展開に不安定なボラティリティの高い相場展開となっております。

  

 マーケットを気にしていると不安になる方も多いかもしれませんが、皆さまの将来のための資産運用の目的・目標が変わるわけではありません。資産運用はこれからも続いていくものなので中長期的な視点で継続していくことが大切です。その中で大切なことは長期投資と分散投資です。

    

 長期投資で資産運用していく上で景気循環は繰り返し起こるものです。景気拡大と景気後退のサイクルを繰り返しながら世界経済はこれまで成長してきました。今後も世界の人口増加による生産・消費増加やイノベーションによる生産性向上を成長のドライバーにして世界経済は成長していくと予想されています。もう一つ大切なことは分散投資で、分散投資の大切さについてはいつも申し上げておりますが、国・地域分散と資産分散、時間分散です。

  

 

 

 今回ははじめてシリーズとして、資産分散の観点から投資対象として考えられる不動産投資について取り上げてみたいと思います。

     

 以前のブログで金(ゴールド)について取り上げましたが、不動産は伝統的な投資対象資産である株式や債券に対して、オルタナティブ投資(代替投資)などと呼ばれていたりします。なぜ、オルタナティブかと言えば、資産運用において伝統的投資対象は株式と債券であり、実際の運用資産規模においても株式と債券が大半を占めていることや金融商品としての不動産(リート)に投資できるようになってからまだ日が浅いことも理由の一つだと考えられます。

  

 資産運用においての基本4資産は内外の株式と債券であり、プラスαとして内外の不動産(リート)や金(ゴールド)などの商品(コモディティ)の組み合わせが考えられます。

 

 

 資産クラス分類.gif

 

  


 「貯蓄から資産形成へ」をスローガンに国民の安定的な資産形成を推進している金融庁も長期・積立・分散投資の効果を示すのに株式と債券に投資する場合の過去の実績を示しています。このように資産運用のコアになる投資対象資産は株式と債券で十分であると考えることができます。

  

  

  積立効果.jpg

  

 出所:金融庁HP

 

 

 それでは、不動産に投資するメリットはどこにあるのでしょうか。一つは資産分散による分散効果です。株式や債券と違う値動きをする資産をポートフォリオに加えることでリスクを減らす効果が期待できること、もう一つは、世界的な低金利環境の中で、インカム収入として債券利回りよりも高い利回りが期待できること、実物資産である不動産を所有することによるインフレヘッジ効果が考えられます。

   

 不動産投資と一言でいっても様々な種類や形態があります。アベノミクス以降、日銀の異次元金融緩和の恩恵や相続税対策の需要によってアパートやマンションなど安定的な家賃収入を目的とする収益物件への不動産投資が活況でしたが、昨年大きな社会問題になったスルガ銀行のシェアハウス向けの融資問題の発覚以降、一括借り上げ家賃保証モデルのサブリース大手とオーナー間のトラブル、賃貸アパートの施行不良や融資審査不正問題などが次から次へと発覚して問題になってきており、金融機関の投資用不動産向けの融資姿勢も慎重になってきています。これまで上昇してきた不動産価格にも今後影響が出てきそうです。

 

 これらの問題は今後の日本の不動産市場を考えていく上で大切なことですが、ここでは不動産投資信託(リートREIT)を中心に取り上げていきたいと思います。

 

 

アパート.jpg

  

 

 さて、REITの歴史はアメリカでスタートしました。それまでは現物の不動産を売買して投資する必要があった不動産を証券化することにより、株式や債券と同じように金融商品として投資することができるようになりました。

 

 日本においてのリートの歴史は2000年代からと浅く、バブル崩壊後の不良債権処理の過程で始まった金融と不動産の融合で誕生しました。日本の上場不動産投資信託であるJ-REITは2001年9月に初めて上場しました。

 

 REITの基本的な仕組みですが、投資家から集めた資金と金融機関から借り入れたお金で不動産を購入して、得られた家賃収入から必要経費を差し引いたものを投資家に分配します。J-RIETは会社型ファンドなので投資法人を設立して、投資家に家賃収入などの収益を配当として分配する形になります。

  

 

  リートの仕組み.jpg 

  

 出所:投資信託協会HP

  

 会社の形態をしていますが、基本的には得られた収入のほとんど(90%超)を配当すれば法人税がかからない仕組みになっています。そのため普通の会社のように利益を内部留保することはできませんので、新たな不動産を購入する場合は、増資をするか、借入をするか、今投資している不動産を売却してお金をつくるしかありません。また、当然購入する不動産は収益物件で家賃収入などインカムがあるものが対象になります。

  

 (後編に続く

   

  家と電卓.jpg

   

 

 ありがとう投信株式会社

代表取締役社長 長谷俊介

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